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事例紹介introduction

農地の転用に関する事例紹介

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奈良県にお住まいのKさんから、「農地に住宅を建てたい」という問い合わせを頂きました。

早速、現状をお伺いしてみると、Kさんは会社勤めをされながら奥様と農業を営む兼業農家の方で、奥様の家系が農家のため代々農地を承継されているという状況でした。

さて、肝心の住宅の建設予定地を伺うと、「市街化調整区域」に該当していました。そこで、Kさんには「農家の方が農業を営むことを目的として、特別に許された『農家住宅』もしくは『分家住宅』であれば建築可能です。 ただ、農家であることを証明するために『農家証明』を取得し、その後で奈良県に対し農地の転用許可を申請する必要があります。」と説明し、その方向性で進むことに決定しました。

しかし、ここで問題が発生しました。建設予定地の田んぼを現地調査すると・・・長年放置されて荒地と化し、まるで青空駐車場のようだったのです。

これでは県知事に転用の申請をしても許可されませんし、それどころか勝手に農地を用途変更したとみなされる可能性すらあります。(悪意ではないので大丈夫ですが)

再度開墾し、農地として復活させる方法がありますが、いずれ住宅を建築する土地に対して時間と費用を掛けて開墾するのは、あまりに無駄が大きすぎます。

「県知事への転用許可申請が不可能となると、一体どうすれば・・・」大きな悩みでしたが、ある方法を思いつきました。

「もし建設予定地がかなりの長期にわたって荒地の状態が続いているのであれば、『非農地証明』で転用可能かもしれない」

非農地証明というのは、長期にわたって土地の実態が農地とはとても言えない状態となっている場合、管轄の農業委員会が認めれば県知事の許可無く地目変更が可能となる制度です。

早速、農業委員会を訪れて事情を説明したところ、「20年以上前から、現在の荒地の状況であることが証明できれば、地目変更を認めることができる」と言われました。

さてさて、20年以上前から荒地であったことを、どのようにして証明すればよいのか・・・。思いついたのは「航空写真」でした。20年以上前に撮影された写真があり、そこに移っている状態が現在の状態と変わらなければよい、 という条件をクリアしていなければなりませんでしたが、市役所で航空写真を保管されている部署に確認を取ったところ、20年以上前から現在の状況が続いていることが判明しました。

更に、地元の農業委員の方が20年以上前からその土地は変化がなかったことをご存知であったこともあり、これら2つの証拠をもとに、農業委員会は県知事の転用許可無く地目変更をすることを認めてくれました。

よし!これで農地の転用が出来るようになった。では、農家証明の取得からスタートしようと手続きを開始したところ、管轄の土木事務所の調査により、問題点が発覚しました。

なんと、Kさんの祖母にあたる方が、昭和の時代に既に農家住宅を建築されていたのです。農家住宅は一つの農家につき一戸と決められているため、Kさんの農家住宅を建築するための農家証明は取得できないことになるのです。

これはどうしようもないか・・・と思いつつ、Kさんにその旨をお伝えしたところ、Kさんから意外な答えが。「祖母がそのようなことをしたとは思えない。土地も財産も無かったし。」

そこで、既に建てられた農家住宅について、現存するのか、権利関係はどのようになっているのか、など色々と調査しました。

すると、住宅は今も存在するのですが、権利関係については農家住宅を建てた土地についても、住宅そのものも、Kさんの祖母は全く関係していなかったのです。

ただ、役所の記録では、Kさんの祖母がその農家住宅の建築確認まで申請されたことになっていたため、Kさんの祖母が取得された農家証明を第三者が利用したという疑念が生じたのですが、 当時Kさんの祖母に違法行為があったという証拠も特に無いため、現存する農家住宅はKさんの祖母のものではないという判断がなされ、Kさんは農家住宅を建築することができるようになったのです。

※上記実例は最終的にご依頼者の意向に沿える結果となりましたが、全ての事例が同様の結果になるわけではございません。

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